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How a fideicomiso works, in plain terms
The bank trust that lets foreign buyers hold coastal property in Mexico. Costs, timelines, and what to check before signing.
Buying · Legal
This article is general information, not legal advice. Fees and timelines change; confirm current figures with a Mexican notary or attorney before you sign anything.
All articles —Why it exists
Mexico's Constitution reserves a strip of land for Mexican nationals: everything within 50 km of the coast and 100 km of an international border. Todos Santos, El Pescadero and Cerritos all sit inside it. A foreigner cannot hold direct title there, so since 1973 the law offers a workaround: the fideicomiso, a bank trust.
What it actually is
A Mexican bank holds the legal title as trustee. You are the beneficiary, with every practical right of an owner: you live in the house, rent it, remodel it, sell it, leave it to your heirs. The bank cannot act on the property without your instruction. It is not a lease and it is not shared ownership; the property is yours in everything but the name on the deed.
How long it lasts
A trust runs for 50 years and is renewable for further 50-year periods. In practice it works like permanent ownership as long as the annual fee is paid. When you sell, the buyer can take over your trust or open a new one; when you die, the substitute beneficiaries you named in the trust receive the property without a Mexican probate.
What it costs
- Government permit (SRE). A one-time federal fee to the Ministry of Foreign Affairs: MXN 21,648.83 in the Ley Federal de Derechos (2026 text), plus MXN 596.29 to review the application.
- Bank setup. Banks do not publish their trust fees; quotes we have seen range from about US$500 to US$4,000 to open or transfer a trust. Ask two banks for a written quote.
- Annual bank fee. Usually about US$400 to US$800 a year, depending on the bank.
- Closing costs. In the Municipality of La Paz, which includes Todos Santos, El Pescadero and Cerritos, the acquisition tax (ISABI) is 3% since January 1, 2026. With notary, appraisal, registration and escrow, plan on roughly 5 to 8% of the price; the notary gives the exact figure before closing. Details in the Buyer's Guide.
How long it takes
From accepted offer to signing at the notary, plan on 45 to 90 business days. The SRE permit and the bank's review are the slow parts: SRE has suspended its legal response time while its online system is repaired, so permits currently take longer than the 5 to 30 business days in the law.
What to check before signing
- Title. Ask for the current deed (escritura) and a certificate of freedom from liens (certificado de libertad de gravamen) from the Public Registry in La Paz.
- Ejido land. Some land around Todos Santos was communal ejido land. It can only be bought if it has been fully privatized (dominio pleno). If the seller cannot show that, walk away.
- Water and access. Confirm the well concession or municipal connection, and that the road to the lot is legally an access, not a neighbor's courtesy.
- Taxes and services. Ask for paid receipts of predial (property tax), water and electricity.
- Who you pay. Funds should go to the notary or a bank escrow, never directly to a seller or agent before closing.
The alternative: a Mexican corporation
If the property is for business (rentals, a hotel, development), a Mexican company can hold direct title in the restricted zone. It costs more to run each year, with accounting and tax filings, so for a home it is rarely the better route.
Por qué existe
La Constitución mexicana reserva para los mexicanos una franja de territorio: todo lo que está a menos de 50 km de la costa y a 100 km de una frontera. Todos Santos, El Pescadero y Cerritos están dentro. Un extranjero no puede tener el título directo ahí, y por eso desde 1973 la ley ofrece una vía: el fideicomiso bancario.
Qué es en realidad
Un banco mexicano tiene el título legal como fiduciario. Tú eres el fideicomisario, con todos los derechos prácticos de un dueño: vives en la casa, la rentas, la remodelas, la vendes, la heredas. El banco no puede actuar sobre la propiedad sin tu instrucción. No es una renta ni una copropiedad; la propiedad es tuya en todo menos en el nombre que aparece en la escritura.
Cuánto dura
Un fideicomiso dura 50 años y se renueva por periodos iguales. En la práctica funciona como propiedad permanente mientras se pague la cuota anual. Al vender, el comprador puede quedarse con tu fideicomiso o abrir uno nuevo; al fallecer, los fideicomisarios sustitutos que nombraste reciben la propiedad sin juicio sucesorio en México.
Cuánto cuesta
- Permiso del gobierno (SRE). Un derecho federal único a la Secretaría de Relaciones Exteriores: MXN 21,648.83 según la Ley Federal de Derechos (texto 2026), más MXN 596.29 por el estudio de la solicitud.
- Apertura en el banco. Los bancos no publican sus tarifas; las cotizaciones que hemos visto van de unos US$500 a US$4,000 por abrir o ceder un fideicomiso. Pide cotización por escrito a dos bancos.
- Cuota anual del banco. Normalmente entre US$400 y US$800 al año, según el banco.
- Gastos de cierre. En el Municipio de La Paz, que incluye Todos Santos, El Pescadero y Cerritos, el impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISABI) es de 3% desde el 1 de enero de 2026. Con notaría, avalúo, registro y escrow, calcula alrededor de 5 a 8% del precio; el notario da la cifra exacta antes del cierre. Detalle en la Guía del comprador.
Cuánto tarda
De la oferta aceptada a la firma ante notario, calcula 45 a 90 días hábiles. El permiso de la SRE y la revisión del banco son lo más lento: la SRE suspendió su plazo legal de respuesta mientras repara su sistema en línea, así que hoy los permisos tardan más que los 5 a 30 días hábiles de la ley.
Qué revisar antes de firmar
- Título. Pide la escritura vigente y el certificado de libertad de gravamen del Registro Público en La Paz.
- Tierra ejidal. Parte de la tierra alrededor de Todos Santos fue ejido. Solo se puede comprar si ya tiene dominio pleno. Si el vendedor no lo demuestra, no sigas.
- Agua y acceso. Confirma la concesión del pozo o la toma municipal, y que el camino al lote sea legalmente un acceso y no una cortesía del vecino.
- Impuestos y servicios. Pide recibos pagados de predial, agua y luz.
- A quién le pagas. El dinero va a la notaría o a una cuenta de garantía (escrow), nunca directo al vendedor o al agente antes del cierre.
La alternativa: una sociedad mexicana
Si la propiedad es para negocio (rentas, hotel, desarrollo), una empresa mexicana sí puede tener el título directo en la zona restringida. Cuesta más mantenerla cada año, con contabilidad y declaraciones, así que para una casa rara vez conviene.
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Todos Santos, Baja · Questions
How a fideicomiso works, in plain terms: questions
Why do foreigners need a fideicomiso in Todos Santos?
Mexico reserves land within 50 km of the coast for Mexican nationals, and Todos Santos, El Pescadero and Cerritos are inside that zone. A bank trust (fideicomiso) lets a foreigner hold a home there.
Who holds the title in a fideicomiso?
A Mexican bank holds the legal title as trustee; you are the beneficiary, with the rights to use, rent, sell and inherit.
Can a Mexican company buy instead?
Yes, for business property (rentals, a hotel, development). It costs more to run each year, so for a home it is rarely the better route.