Journal · Building
Building in a salt-air climate
Why so many houses in Todos Santos are poured concrete, what the Pacific does to a building, and what to check before you buy or build.
Building
This is general guidance for buyers. Have any house inspected by a local engineer or architect before you commit; conditions vary from lot to lot.
All articles —What the coast does to a house
Three things work on every building here, all year: salt carried in the wind off the Pacific, sun that bakes any surface facing west and south, and a rainy season at the end of summer that can bring a tropical storm in a single afternoon. Near the beach, add wind-blown sand. A house that ignores any of these looks tired within a few years.
Why concrete
Most new houses in Todos Santos, El Pescadero and Cerritos are reinforced concrete, often left exposed with the pattern of the wooden formwork (board-formed). It is not only a look. Concrete does not rot, termites do not eat it, it holds the cool of the night into the afternoon, and it stands up to wind. The steel inside is the weak point: near the ocean it needs generous concrete cover, good compaction and, ideally, a sealer, or salt reaches it and the surface starts to crack and stain from within.
Traditional brick and block houses in the historic centre have lasted for generations with thick walls and lime-based finishes that breathe. Both approaches work; what fails is thin walls, cheap steel and no maintenance.
Orientation, shade, air
A well-designed house here spends the day outside. Deep terraces on the ocean side, small openings to the west, cross-ventilation so the afternoon breeze moves through, and roofs that shade the walls. Air conditioning is welcome in August and September; a house that needs it all year was drawn for another climate.
Metal, wood and glass
- Metal. Plain steel railings, hinges and window frames rust within a season near the beach. Look for marine-grade stainless, hot-dip galvanized steel, or aluminum with a good coating.
- Wood. Beautiful, and it needs oiling every year. Hardwoods and treated pine hold up; untreated soft wood does not.
- Glass. Large sliding doors are the norm. Check the rollers and the drainage of the track; sand and salt jam them first.
Water and drainage
Roofs must drain fast. Flat roofs need a real slope, clean scuppers and a membrane in good condition; a puddle that stays after a storm becomes a leak. Look at how rainwater leaves the lot as well: arroyos that are dry eleven months of the year run hard in September.
What to check when you visit
- Rust stains or hairline cracks on exposed concrete, especially on the ocean side.
- Bubbling paint or white salt bloom on the lower part of walls.
- Condition of the roof membrane and the drains.
- Age and type of the water tank, pump and cistern.
- Whether the house has a municipal connection, a well with a permit, or water delivered by truck.
- Permits: the building licence and the final inspection from the municipality.
Qué le hace la costa a una casa
Tres cosas trabajan sobre cada construcción aquí, todo el año: la sal que trae el viento del Pacífico, el sol que castiga toda superficie orientada al oeste y al sur, y una temporada de lluvias al final del verano que puede traer una tormenta tropical en una sola tarde. Cerca de la playa, súmale la arena que vuela. Una casa que ignora cualquiera de estas se ve cansada en pocos años.
Por qué concreto
La mayoría de las casas nuevas en Todos Santos, El Pescadero y Cerritos son de concreto armado, muchas veces aparente, con la huella de la cimbra de madera. No es solo estética. El concreto no se pudre, la termita no se lo come, guarda el fresco de la noche hasta la tarde y aguanta el viento. El punto débil es el acero de adentro: cerca del mar necesita buen recubrimiento de concreto, buen vibrado y, de preferencia, un sellador, o la sal llega al acero y la superficie empieza a agrietarse y mancharse desde adentro.
Las casas tradicionales de ladrillo y block del centro histórico han durado generaciones con muros gruesos y acabados de cal que respiran. Las dos formas funcionan; lo que falla son muros delgados, acero barato y cero mantenimiento.
Orientación, sombra, aire
Una casa bien pensada aquí pasa el día afuera. Terrazas profundas hacia el mar, ventanas pequeñas al oeste, ventilación cruzada para que la brisa de la tarde atraviese, y techos que den sombra a los muros. El aire acondicionado se agradece en agosto y septiembre; una casa que lo necesita todo el año se dibujó para otro clima.
Metal, madera y vidrio
- Metal. Los barandales, bisagras y marcos de acero común se oxidan en una temporada cerca de la playa. Busca acero inoxidable de grado marino, acero galvanizado por inmersión o aluminio con buen recubrimiento.
- Madera. Hermosa, y hay que aceitarla cada año. Las maderas duras y el pino tratado aguantan; la madera blanda sin tratar, no.
- Vidrio. Los grandes ventanales corredizos son la norma. Revisa los rodamientos y el desagüe del riel; la arena y la sal los traban primero.
Agua y drenaje
Los techos deben desaguar rápido. Las losas planas necesitan pendiente real, gárgolas limpias e impermeabilizante en buen estado; un charco que se queda después de una tormenta se convierte en gotera. Mira también cómo sale el agua de lluvia del terreno: los arroyos que están secos once meses al año corren fuerte en septiembre.
Qué revisar cuando visites
- Manchas de óxido o fisuras finas en el concreto aparente, sobre todo del lado del mar.
- Pintura que se levanta o salitre blanco en la parte baja de los muros.
- Estado del impermeabilizante y de los desagües del techo.
- Edad y tipo del tinaco, la bomba y la cisterna.
- Si la casa tiene toma municipal, pozo con permiso, o agua de pipa.
- Permisos: la licencia de construcción y la terminación de obra del municipio.
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