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How a fideicomiso works, in plain terms
The bank trust that lets foreign buyers hold coastal property in Mexico. Costs, timelines, and what to check before signing.
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This article is general information, not legal advice. Fees and timelines change; confirm current figures with a Mexican notary or attorney before you sign anything.
All articles —Why it exists
Mexico's Constitution reserves a strip of land for Mexican nationals: everything within 50 km of the coast and 100 km of an international border. Todos Santos, El Pescadero and Cerritos all sit inside it. A foreigner cannot hold direct title there, so since 1973 the law offers a workaround: the fideicomiso, a bank trust.
What it actually is
A Mexican bank holds the legal title as trustee. You are the beneficiary, with every practical right of an owner: you live in the house, rent it, remodel it, sell it, leave it to your heirs. The bank cannot act on the property without your instruction. It is not a lease and it is not shared ownership; the property is yours in everything but the name on the deed.
How long it lasts
A trust runs for 50 years and is renewable for further 50-year periods. In practice it works like permanent ownership as long as the annual fee is paid. When you sell, the buyer can take over your trust or open a new one; when you die, the substitute beneficiaries you named in the trust receive the property without a Mexican probate.
What it costs
- Government permit (SRE). A one-time fee to the Ministry of Foreign Affairs, roughly 21,600 pesos (about US$1,200) at the time of writing, for the full 50-year term.
- Bank setup. Typically US$500 to US$1,000 to open the trust.
- Annual bank fee. Around US$450 to US$800 a year, depending on the bank and the property value.
- Closing costs. Notary, acquisition tax, appraisal and registration together usually come to 5 to 10% of the price. In Baja California Sur the acquisition tax is set by the state; the notary quotes it before closing.
How long it takes
From offer to a registered trust, plan on 2 to 12 weeks. The permit and the bank's due diligence are the slow parts; a clean title and a responsive seller make it faster.
What to check before signing
- Title. Ask for the current deed (escritura) and a certificate of freedom from liens (certificado de libertad de gravamen) from the Public Registry in La Paz.
- Ejido land. Some land around Todos Santos was communal ejido land. It can only be bought if it has been fully privatized (dominio pleno). If the seller cannot show that, walk away.
- Water and access. Confirm the well concession or municipal connection, and that the road to the lot is legally an access, not a neighbor's courtesy.
- Taxes and services. Ask for paid receipts of predial (property tax), water and electricity.
- Who you pay. Funds should go to the notary or a bank escrow, never directly to a seller or agent before closing.
The alternative: a Mexican corporation
If the property is for business (rentals, a hotel, development), a Mexican company can hold direct title in the restricted zone. It costs more to run each year, with accounting and tax filings, so for a home it is rarely the better route.
Por qué existe
La Constitución mexicana reserva para los mexicanos una franja de territorio: todo lo que está a menos de 50 km de la costa y a 100 km de una frontera. Todos Santos, El Pescadero y Cerritos están dentro. Un extranjero no puede tener el título directo ahí, y por eso desde 1973 la ley ofrece una vía: el fideicomiso bancario.
Qué es en realidad
Un banco mexicano tiene el título legal como fiduciario. Tú eres el fideicomisario, con todos los derechos prácticos de un dueño: vives en la casa, la rentas, la remodelas, la vendes, la heredas. El banco no puede actuar sobre la propiedad sin tu instrucción. No es una renta ni una copropiedad; la propiedad es tuya en todo menos en el nombre que aparece en la escritura.
Cuánto dura
Un fideicomiso dura 50 años y se renueva por periodos iguales. En la práctica funciona como propiedad permanente mientras se pague la cuota anual. Al vender, el comprador puede quedarse con tu fideicomiso o abrir uno nuevo; al fallecer, los fideicomisarios sustitutos que nombraste reciben la propiedad sin juicio sucesorio en México.
Cuánto cuesta
- Permiso del gobierno (SRE). Un pago único a la Secretaría de Relaciones Exteriores, alrededor de 21,600 pesos (unos US$1,200) al momento de escribir esto, por los 50 años.
- Apertura en el banco. Normalmente entre US$500 y US$1,000.
- Cuota anual del banco. Alrededor de US$450 a US$800 al año, según el banco y el valor de la propiedad.
- Gastos de cierre. Notaría, impuesto de adquisición, avalúo y registro suman normalmente entre 5 y 10% del precio. En Baja California Sur el impuesto de adquisición lo fija el estado; el notario lo cotiza antes de firmar.
Cuánto tarda
De la oferta al fideicomiso inscrito, calcula 2 a 12 semanas. El permiso y la revisión del banco son lo más lento; un título limpio y un vendedor que responde lo acortan.
Qué revisar antes de firmar
- Título. Pide la escritura vigente y el certificado de libertad de gravamen del Registro Público en La Paz.
- Tierra ejidal. Parte de la tierra alrededor de Todos Santos fue ejido. Solo se puede comprar si ya tiene dominio pleno. Si el vendedor no lo demuestra, no sigas.
- Agua y acceso. Confirma la concesión del pozo o la toma municipal, y que el camino al lote sea legalmente un acceso y no una cortesía del vecino.
- Impuestos y servicios. Pide recibos pagados de predial, agua y luz.
- A quién le pagas. El dinero va a la notaría o a una cuenta de garantía (escrow), nunca directo al vendedor o al agente antes del cierre.
La alternativa: una sociedad mexicana
Si la propiedad es para negocio (rentas, hotel, desarrollo), una empresa mexicana sí puede tener el título directo en la zona restringida. Cuesta más mantenerla cada año, con contabilidad y declaraciones, así que para una casa rara vez conviene.
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